2021年，房地产市场经历了大起大落，上半年交易量持续上升。第三季度，交易势头明显减弱。根据国家统计局10月20日发布的70个城市二手房价格指数，在热点城市监管不断发酵和信贷监管进一步收紧的多重压力下，交易规模一次又一次下降，尤其是二手房市场，2021年9月，二手房降价城市数量达到52个，占比72.3%。整体市场可以说是“持平”。最近，一些媒体报道，包括无锡在内的二手房市场的信贷环境已经开始缓解。据了解，自2021年7月无锡市100个社区推出二手房指导价以来，成交量已连续四个月下降，目前已降至全年最低。
我们认为，一些城市二手房市场的抵押贷款放松主要是为了符合银监会10月21日的“公正需求保护”：在贷款首付比率和利率方面支持首批购房者的需求。对此，中国人民银行部分地区分行开始对房地产信贷进行窗口指导，支持适当放宽住房贷款政策。短期内效果可能不明显。从长远来看，这对第一批购房者具有一定的积极意义。
01.许多城市的二手房市场交易量暴跌
2021年10月，二手房市场整体继续下滑，根据国家统计局于2021年10月20日发布的二手房价格指数，中国70个城市的二手房销售价格指数在9月份环比下降了0.2%，在房价连续16个月上涨。
次能源水平的基础上，9月份明显下降，一、二、三线城市二手房价格指数9月份环比分别下降0.4%、0.1%和0.2%，其中一线城市自去年3月以来首次下降。
审评委监测的10个重点城市总成交量为257万平方米，较去年同期下降48%，2019年同比下降40%。受国家房地产市场政策“严格”的制约，热点城市的调控力度加大，整体市场热度明显降温。就城市而言，北京、深圳、南昌、南京和青岛均较上月下降了30%以上，而其他城市也有不同程度的下降。半数以上热点城市成交规模同比下降40%以上。
自年初深圳二手房指导价实施以来，二手房交易量稳步下降。2021年6月，单月交易面积仅为26万平方米，创近年来的历史新低。截至2021年10月，交易量已降至11万平方米，同比下降73%，比2019年同期下降80%。平均成交价格也从2021年1月的72436元平方米第三季度的912元平方米降至6万元以下，杭州和青岛的市场规模明显下降，同比下降70%以上，仍比2019年同期下降50%以上。
02.一些二手房市场的抵押贷款开始松动。
广州、深圳、成都、无锡和其他试点项目涉及降低抵押贷款利率和缩短贷款周期据媒体报道，中国工商银行、中国农业银行和光大银行在过去几个月暂停了无锡的二手房业务，已恢复接受二手房贷款。中国建设银行的贷款时间为2个月，中国中信银行的贷款时间为1个月。
我们认为，部分城市二手房市场抵押贷款的放松主要是由于中国银监会于1912年10月21日2021年10月21日根据“急需保护”的要求适度放松监管，银监会统计信息和风险监控部负责人在国家新闻办公室举行的新闻发布会上表示，有必要敦促银行执行房地产开发贷款和个人住房贷款的监管要求，配合中国人民银行实施房地产贷款集中管理制度，房地产贷款增速稳步放缓。“保障刚需群体的信贷需求。”我们应该在贷款首付比例和利率方面支持首批购房者。
在这方面，中国人民银行在一些地区的分支机构作出回应，开始提供房地产信贷窗口指导，并支持适当放松住房贷款政策的监管。随着早期抵押贷款的积压，一些城市可能会将重点放在网上签字备案，预计交易量将大幅增加。自“二手房指导价”叠加进入市场以来，市场一直受到良性约束。“放松管制”调控后，市场在短期内可能会稳定并上升。
03
短期效果可能不明显
“保持房地产市场的健康发展，确保有需要群体的信贷需求”表明居民的抵押贷款将略有改善。但需要提醒的是，银行的集中放贷主要是前期签订的抵押贷款合同，而住房贷款新增信贷规模相对有限这主要是因为中国人民银行和中国银行业保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》要求银行业金融机构可分级发放的个人住房贷款不得高于32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%
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