房地产成为银行信贷风险最大的市场

信用风险逐渐消除

房地产风险将在2021年底放缓。2021下半年，房地产相关风险逐渐加大，成为2021年末以来银行信贷风险最大的市场担忧。开发性贷款作为银企信用的核心之一，其潜在的信用风险一直受到市场的高度关注，导致银行业估值持续低迷。自三季度恒大相关风险事件逐步暴露以来，整个房地产行业相关风险受到市场的强烈关注，出现了流动性危机，民营企业相对较为严重。大多数房地产企业，尤其是民营企业，流动性紧张，违约倾向明显。下半年以来，不少房地产企业出现美元债券违约，企业信用评级普遍下降。糟糕的基本面反映在销售的急剧下降、土地拍卖的冷漠和融资的急剧下降。

然而，上述情况在年底开始发生变化，“政策底部”开始出现，这为行业提供了一个积极的信号。相关房地产政策将深刻影响银行的短期生息资产结构和中长期不良预期。自9月以来，央行在半个月内多次表示“要维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益”;10月份，全国许多地区的银行按揭利率下降，贷款利率上升;10月底，国务院副总理、央行行长先后表示，力度要满足房地产合理的资金需求，避免风险传导。上述及近期一系列政策信号表明，房地产风险已经放缓，抑制房地产领域信贷的因素正在逐渐消失，预计2022年将进一步解决。

从这一分析来看，信贷供应的持续高增长趋势有望持续。从总量上看，高基数减缓了增长速度，但绝对规模仍然较高。总体来看，预计2022年信贷和社会金融增速将保持高位，委托贷款、信托贷款等部分比例将继续下降。因此，从总量的角度来看，我们预计信贷的增长率将比2021下降，但仍处于历史最高水平 2021以来，信贷规模的增长速度已经放缓，主要是由于2020下半年在疫情恢复过程中高增长率造成的高基数效应。

自2021年末以来，企业的内生信贷需求有所放缓，但即使没有考虑到高基数效应，整体实际新增信贷供给规模也处于历史高位，(或)信贷增速放缓的原因还包括货币政策回归正常化，2020年下半年缺乏重大宽松，以及房地产相关信贷限制。2021以来，房地产问题导致地方政府隐性债务凸显，房地产违约风险加大，监管政策基本稳定。商业银行对房地产信贷总体上仍有严格的监管限制，其提供信贷的意愿较弱。

就银行类型而言，大型国有银行和股份制银行等国有银行在政策性和房地产贷款中所占比例相对较高。这一领域的大幅下滑已成为上市银行信贷下滑的主要原因，而城市商业银行、农村商业银行等区域性银行主要服务于当地中小企业，在国家扶持以“小巨人”为代表的中小企业的政策背景下，我们预计相应领域的银行贷款和资产配置增速将相对较高。同时，从一些农村商业银行的观察来看，开发贷款的实际存量规模很低，政策风险和信用风险都可以忽略。

展望2022年，以房地产企业违约风险为代表的影响银行业信贷增长的抑制性因素将逐渐消失。此外，社会金融和M2的增长率已经见底。宏观因素表明，信贷增长空间明显大于收缩空间。预计到2022年，信贷增速将先低后高，融资需求将逐步旺盛，政策监管将逐步放松。大型国有银行和股份制银行是主要的增长对象，城市商业银行和农村商业银行将继续保持高增长 零售。

2021，上市银行增加了其零售贷款投资。根据《中国人民银行信贷投资报告》披露的部分零售信贷投资数据，涉农贷款、经营性贷款和个人购房贷款增速与人民币贷款整体同比增速基本持平，但个人购房贷款增速继续大幅下滑，这表明总体政策取向对房地产销售有严格监管。未来，随着房地产销售政策的逐步放松，个人购房贷款的投资过程有望恢复正常，带动零售贷款的增长。展望2022年，当前稳定信贷和房地产的政策方向明确，应注意结构受力。整体预测上半年略弱，下半年好于零售业。主要关注先进制造业、新能源等相关中上游产业信贷供给逆转，关注小微企业、农业、农村、绿色等国家重点发展领域，继续关注房地产政策跟踪。房地产相关贷款可能是2022年信贷投资波动的最大边际来源。